一周年回顾，对话丁建刚（上）
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《丁建刚房产》上线一周年之际，恰逢市场剧烈波动，近期我们后台的留言与提问铺天盖地。
小编汇集了大家最关心、最关切的普遍性问题，对丁建刚老师进行了一次深度访谈，请丁老师一一做了详细解答。
我们将分两期和读者分享。
以下为采访实录：
Q
A
张怡
丁建刚房产
小编
丁建刚
丁建刚房产
总编辑
我完全能够理解大家的这种心理。希望专家能给一个明确的判断，甚至希望对方能明确和精确的告诉我，未来能够涨多少？亦或者跌多少？
但是坦率的说，这是只有神仙和算命先生才能够做到的事情。所以我更多的还是在谈政策和市场趋势，从来不去预测房价。
马光远先生说，“从现在起到明年4月份，半年的时间内，不管是否放水，是否改变调控政策，房价将延续明显的跌势，跌幅在20%到30%，价格回到2016年底的水平基本已成定局”。
我不敢做这么明确的判断。但是从趋势上来说，我基本同意他的判断。也就是说，无论是否改变调控，房价上涨的概率极小，下跌是大概率事件。
至于下跌多少，还要看未来市场的走势。实际上，更多的是要看房地产市场以外的因素影响。
1031政治局会议对房地产市场只字未提。
有很多人质疑我：既然是只字未提，怎么解读成松绑了呢？
我认为这恰恰是其中的逻辑所在。请注意，三个月前的731政治局会议把房地产市场列为了六大重要经济工作之一。要解决好房地产市场的问题，要坚决遏制房价上涨。
“坚决遏制房价上涨”的提法是前所未有的。过去的多年都是提“遏制房价过快上涨”，而“坚决遏制房价上涨”就意味着一点也不能涨，甚至连涨的念想都不能有。这是史无前例的提法和史无前例的政策目标。
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三个月后，同样是研究经济工作的政治局会议，对房地产市场却只字不提了，你认为这正常吗？
稍有一点政治常识的人都知道，这肯定不正常。
这说明，官方已经注意到了这三个月中房地产市场的变化。公众和开发商的预期都发生了改变，公众的恐慌情绪大为缓解，对房价继续大涨的预期基本消失。
半年前，我每天都要接到几个，最高的时候甚至达到几十个亲朋好友的电话和微信，希望帮助他们买房等等。而最近一段时间，大部分的电话和微信都是：我摇号摇到了某某楼盘，正犹豫不决该不该买呢？
这说明公众预期的变化。
以杭州市场为例，10月的平均中签率已经上升到15.9%，有大量楼盘不需要摇号，还有很多摇中的购房者弃选。
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开发商对市场的预期也发生了根本性的变化。
今年7月之后，土地市场急剧降温。市场的成交价格和溢价率都大幅度下降，流拍地块数量大幅度增加。一部分开发商，甚至包括大型开发商，在很多三四线城市以非常大的折扣力度促销。
在杭州，已经有多个高价地项目亏损卖房。事实上这些项目大多是已经扛了一年多，甚至近两年的时间。现在之所以不扛下去了，不是对限价政策低头，而是对市场低头。
这些都证明了开发商预期的改变。
而市场预期的改变是很难瞬间逆转。加之房地产市场以外的宏观经济、贸易摩擦、股市、汇市等方面的影响，我认为至今年年底，甚至明年年初的可预见的未来，房价上涨的可能性非常小，价格下跌是大概率事件。
或者说，实际价格已经下跌了，比如二手房价格相比最高时已经至少下跌了10%，商品房由于限价政策表现得不明显，但是中签率大大提高，很多人，甚至多数人都能买到了，这实际上不就是证明已经下跌了吗？
跌多少？我没有办法回答这个问题。能回答的话又变成神仙和算命先生了。
这取决于城市的不同，区域的不同，开发商的不同，产品的不同，品质的不同等等。我相信，即使大家都下跌，跌幅也是有巨大差异的。
在我们解读1031政治局会议的这篇文章的留言中，很多人理解成房价又要大涨。这是一个巨大的误解。
其实，在房地产市场十多年中的几个调控的轮回以后，政策的边际效益在逐步减弱。
2016年9·30之后的这一轮调控，从历史上来看是最严厉的。但是市场以巨大的惯性继续向前滑动了将近两年时间。
这实际上已经证明了政策边际效益的减弱，也证明了限价政策事与愿违。
同样，当预期改变，市场下行的时候，政策的边际效益同样会减弱。
不限价了，实际上人们清楚是不需要限价了。如果到不限购的时候，人们也清楚是不需要限购了。
因此，即使政策继续松绑，短期内房价仍然不可能再次大涨。
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至于是不是会转变为救市政策，那要看整个市场恶化的程度。在不到万不得已的时候，我想恐怕不会重新救市。我所说的救市，就是鼓励人们入市。
更大的可能性还是松绑。
过去的一年中除了调控政策以外，房地产市场的另一个大热门话题就是关于房地产税。我们公众号也有多篇文章涉及房地产税，特别是《关于房地产税，八问财政部副部长》这篇文章，在全国流传很广，有众多读者留言。这两天，我们向读者征求意见的时候，房地产税仍然是一个热门话题。
房地产税会不会出台？如果出台大概需要多长时间？出台之后对房价会有什么影响？
房地产税这个话题已经谈的不想再谈了。
房地产税历经15年的演变过程。土地是国有的，且已经交了70年的土地出让金，再征收房地产税，有法理上的障碍。这些已经多次说过了。如果需要了解，大家可以去看过去的多篇文章。
我直接回答你的几个问题：
1、从现在来判断，房地产税肯定要出台。
2、草案出台的时间节点，就是全国人大说的本届全国人大任期之内。换句话说就是2023年之前，我说的这个是草案。
3、草案出台之后，还要经全国人大审议，甚至可能全民讨论。这至少可能要一两年时间，然后再开始试行。
我个人判断，在试行期内将对超过免税标准的增量房进行征收（类似上海试点的方案），经过一个过渡期之后，再开始对超过免税标准的存量房进行征收。
从以上判断，房地产税既不会很快出台，也不会无限期推迟。
4、房地产税出台对房价的影响，不能简单笼统的判断。
这个影响和房地产税的税基、税率、免税的套数和面积等方面因素息息相关。但从征收的目的来推断，不太可能像上海和重庆试点那么小的范围以及那么低的税率。如果那么小的范围和那么低的税率，那这个税征不征收毫无意义。
房地产税的重要目的之一，一定是降低地方政府对土地财政的依赖性。或者说由现在的对新增出让土地的依赖，过渡到对城市土地和房产增值的依赖。
由此判断，税率就不会非常低，不会是象征性的。
当然，房地产税一定会有一个免税标准。
如果做一个总体判断，房地产税将增加房产的持有成本，对投资者肯定是不利的。从这个角度上来说，肯定对房价上涨有抑制作用。
但房价的影响因素不仅仅是房地产税一个，而是多方面的，比如土地供应、金融政策、宏观经济、人口等因素综合影响的结果。
温馨提示
下期，还有关于如何研判城市、区域、产品的相关问题，以及关于公众号“隐私”问题的详细解答哦。
敬请期待。
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